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ソフトバンクは割安?

逆にソフトバンクに成長性がない、あるいはリスクが高いという前提を否定できれば現在の14倍といったPERは割安と言うことができます。

まずリスクが高いということですが、これは当てはまらないと思います。

国内の携帯電話事業は安定した収益の柱です。キャッシュフローも潤沢に入ってくる財務的にも優良な事業です。ヤフーもしかりです。これらだけでもかなり安定した収益があります。

スプリントを買収したことで財務的なリスクが高まったとの見方がありますが、キャッシュフローが充分にあり、何かあったとしてもアリババの株を売れば数兆円の現金になるわけですから、財務的な心配はありません。スーパーセルの売却でも7000億円~8000億円現金が入る見込みです。ソフトバンクをリスクの高い企業と判断する時期は過去のものだと思います。

では、成長性はどうでしょうか?これは難しいところです。ただ個人的にはスプリントの再建には成功するのではないかと踏んでいます。米国の通信事情には疎いのであまり偉そうなことはいえませんが、通信ビジネスというのは基本的に儲かるビジネスだと思います。

初期の設備投資が大変なので、どの国も国営から始まり民営化というような経緯を辿ることが多く、これは他のインフラビジネス(鉄道、電力、ガス、水道等)と似たようなところがあります。

孫正義氏は昔、将来的にインフラビジネスを手がけたい、と言っていたことがあります。インフラはやり方さえ間違えなければ確実に儲かるビジネスで、ただ初期投資でお金がかかります。その意味で参入障壁は高いわけで、一旦、地位を築いてしまえば、あとは比較的楽な事業です。

バフェット氏は確か、「優秀な経営者が経営する凡庸なビジネスより、凡庸な経営者が経営する優れたビジネスを投資対象とする」と言っていたように思えます。もっとも、ソフトバンクの場合は、優秀な経営者が経営する優れたビジネスです。

大手各社で競争が激しいように思えますが、おそらくこの業界はそうでもないようです。他国でも通信業界は独占あるいは数社寡占の状態が普通で、高い収益力を持つところが多いようです。

スプリントは米国3位で上位2社とかなり開きがあるようですが、もともとソフトバンクが日本の携帯電話事業に参入した時は、もっと不利な状況からのスタートだったように思えます。アイフォンの独占販売という切り札を持っていたこともありますが、孫正義氏のこの分野における戦略は相当たけているように思えます。

米国の携帯電話市場は日本の2倍以上ですから、スプリントがまともに再建されると、日本の2倍の収益が今後加わってくることもありえます。

その場合、ソフトバンクの企業価値は3倍近くになることになり、こう考えると成長性が低いとは言えず、現在のPERは割安なのかもしれません。
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いまさらソフトバンクではないが

1999年のITバブルの時に、ソフトバンク株は私が記憶している限り、時価総額で2000億円割れから20兆円程度まで100倍上昇したように思えます。当時の株価で言いますと、2000円割れから20万円程度まで上昇したはずです。

私は、この株を確か8000円くらいでほぼ全資産(当時の全資産なので大した額ではありませんが)を投入していたため、良く覚えています。20万円までもっていたら、億がつく資産になっていたわけすが、この株をいくらで売ったかというと、確か9000円くらいです。

アーリーリタイヤできていたかもしれないわけで、当時すごく悔しい思いをしたことを覚えています。

ただ負け惜しみではないのですが、当時の株価は明らかにバブルであり、ソフトバンクの収益の柱は確立されてないような状況で、IT企業への投資効果が大きく、本業というより投資業のような要素が強かったと思います。

それから、ソフトバンクも大きく変わりました。日本の大手携帯電話会社3社のうちの一つとなり、傘下にはヤフーなど優良企業がぶら下がっています。

スプリント買収でリスクが高まったように言われていますが、かなり手堅い企業だと思います。国内の携帯事業は6000億円あまりの利益を生み出します。ヤフーが2000億円(連結なので保有割合を考慮する必要はりありますが)、そしてアリババの利益の約3割が持分法損益に載ってくる(これが2000億円はある)、その他諸々でざっと1兆円近くの税前利益があるイメージです。

当期利益(親会社帰属分)で5000億円弱ですから、現在の株価だとPERで約14倍といったところでしょうか。

日本の上場企業のPERも平均するとこれくらいでしょうから、割高でも割安でもないということになります。現在の時価総額7兆円は妥当といったところでしょう。

しかし、米国や中国のIT企業のPERはもっと高いところも多く、これはその企業の成長性が織り込まれていると言えます。つまりある程度の成長が前提となっていれば、大企業と言えどもPERは高くても問題ないわけです。

あるいはリスクがある企業と判断されてPERが低い可能性もあります。

いずれにしろ、ソフトバンクは成長性に乏しいか、リスクが高い銘柄と判断されている可能性が高いのです。

不動産を安く買うには

指値自慢をする不動産投資家は結構います。

勿論、物件を安く買うことは重要なことですが、むやみやたらに指値をしても買えないだけです。時間の浪費です。

よって、不動産業者いわく、初心者がわけの分からない指値をしてきて困る、という事態になるのです。

本当に指値が効くのは、市況(相場)が悪いとき、現金で買うケースです。

市況が悪いので融資がなかなか通りません。指値をするのはいいのだけどローン条項をつけて売却契約をしても、買手のローン審査が通らない。売り手はいらいらしてくる。売りたい事情がある売主ならこういった状況で、○○円なら現金ですぐにでも買うと言われれば、売ってしまおうかという気にもなるというわけです。

私が物件の売主だったケースで言いますと、法外な指値(半値など)をしてくる投資家は確かにいたそうですが、売買仲介の不動産会社がそもそも売主である私にその話をもってきません。私がその指値を飲まないだろうということもありますが、そもそも不動産会社にしてもそんな安値で売ることはないと判断しているのです。

だから買い方でどうしても指値をしておきたい場合、不動産会社に売主に確認だけでもしてほしい、と伝えることが必要です。

諸事情により、なかなか契約に結びつかない物件の場合、ずっと指値を入れておくと不意に通るというケースもあります。

なかなか契約に結びつかないのは、物件が相当古くて瑕疵満載であるとか、土地値が低い賃貸需要の低い物件などです。土地値が低く、相当古い物件だと、不動産価格はあってないようなものです。思い切った指値も通る可能性があります。

その反対に、賃貸需要も建物の状態も割りと良い物件に法外な指値が通ることはまずありません。

たまに、売主とその仲介業者の値付けミスのような例がありますが、業者によって秒速で買われてしまいます。普通の投資家はまず無理だと思いますし、そのような方法で成功を考えているのならその方面のプロになるしかありません。

いずれにしろ、安い値段で買おうとするならば、現金を保有し、時期を待つことです。当たり前のことですが、これが最も有効です。

危険な不動産投資成功談2

例えば、よくある成功例として、RCのマンションをフルローンで購入して、キャッシュフローが給料を上回ったので、早期リタイヤーしてハワイで楽しく暮らしています、といった話があります。

簡単な数値の検証ですが、金利1%で30年のフルローン、物件が3億円で表面利回りが10%あれば、理論上成立します。実践的には空室リスクが低く、修繕費が莫大にならないことが最低限必要ですが。

このような物件がはたしてあり、フルローンで1%で金融機関が貸してくれるのでしょうか?現在、金融はかなり緩んでいます。よって属性がよければ、融資は低金利で引っ張れる可能性があります。

ただし、そのような状況下で考えることは誰しもが同じですから、良い物件はまずないと考えていいでしょう。つまり物件価格、特に空室リスクが低く、建物の状態が良いといった物件は需要が高く、既に高値まで買われてしまっているため、そのような利回りは出ないのです。

仮にこの成功談をもつ人が、まだ不動産市場が加熱する前の段階で、たまたまうまく良い物件を買えたとしましょう。

たまたま良い時期に、たまたま良い物件を買ったというケースです。つまり運が良かったのです。そんな良い話、たまたまでは無理だろう、その人に能力があったからだと思うかもしれませんが、その人の話をよく読んでください。それほどの人でないケースもあるのです。(勿論、凄腕の投資家の場合もあります)

このケースの場合、運がよかったその人の場合はうまく行きましたが、あくまで条件が運に支えられていたので、実際に他の人が実践する時には条件が変わっていることがよくあります。

一番、考えられるのが相場の上昇です。物件価格が低く、利回りが高かったから成功しただけで、皆が殺到して物件価格が上昇してしまえばそれまでです。

株式投資の熟練者は、投資対象の価格には相場があること、大底や上昇期、天井や下降期があることを経験上良く知ってますが、そうでない人は指値をすれば安く買えると思っているところがあります。また成功者も○○の指値とか言って、初心者を煽ること多々です。

いずれにしろ、たまたま良いタイミングでたまたま良い物件を買った、つまり運が良かっただけの人の成功談を鵜呑みにするのは危険です。ローンが通らなければ結局、買えないので被害はありませんが、なまじっかローンが通ってしまって購入し、その後の不動産経営がうまくできないとしたら・・・。待っているのは地獄以外にありません。

危険な不動産投資成功談

不動産投資での成功体験が世の中に溢れています。書籍、ブログ等で見かけることが多いですが、これを鵜呑みにすると結構、やばいと思います。

私も不動産投資を始めて9年くらいになりますが、世の中の投資本には危険が一杯です。

なぜ危険なのかというと、そのやり方でたまたま成功したに過ぎないのかもしれないのに、その検証が一切されず、またそのやり方で失敗した例が取り上げられていないからです。

失敗した例が世の中に出ていないのは当然です。誰もが成功した話は自慢したがりますが、失敗した話はまずしないからです。

私のHPの冒頭にあるように、私なら失敗談の方をお金を出しても買いたいが、その情報を集めるのは特殊な方法を用いなければ無理です。

よっておのずから、書店に行けば成功した話ばかり、ネットで検索すれば成功した話にばかり出会うことになります。

成功した人がその話をすることを悪いと言っているわけではありません。

投資には自己責任の原則という大原則があり、たまたま読んだ不動産投資自慢話がたとえ嘘であったとしても、責任は投資をする本人にあります。誰も責められません。

ただ、勉強のために成功談を読むのは構わないのですが、その真偽や理論、実践等においては必ず、自分の目で見て、自分の頭で考えて結論を出す必要があるということです。

もし仮にある方法で100人に1人しか成功していなかったとしても、その一人が成功を吹聴します。その影には99人の失敗者がいるのですが、表に出てこないわけです。よって、確率的にはその方法だと失敗する可能性が高いのに、たった一人の成功者のせいで、その真似をして玉砕していく投資家が続出することになります。

成功談を真っ向から否定しているわけではありませんが、それを鵜呑みにするとどれほど危険であるかに留意してほしいのです。


8月暴落説

先日、豊島区にアパートを購入しました。古い物件ですが、駅から徒歩3分と立地がよく、空室リスクがかなり低いのではないかと思います。勿論満室の状態です。

不動産投資自慢をしようというわけではありません。
激安物件の購入自慢、満室自慢、物件を日々綺麗にしている自慢等、不動産投資に関わる自慢は聞きたくないですよね。

ただ不動産投資については地方物件から都内(東京23区)への投資へ切り替えていること、株式投資は引き続き(おそらく一生)進めていくつもりでおります。

現在はインド株のSIFYしか保有しておりません。中国株はしばらくお休みです。個人的に相場はまだ下降あるいは停滞し、8月あたりに暴落があるのではないかと予測しています。

もっとも、こういった予測は当て物でしかなく何の価値もありません。根拠もそれほどあるわけではありません。そもそも、こういった予測にそれほど根拠があるわけもありません。

ただ、過剰流動性は世界レベルで発生しており、特に中国においてひどい状態であることは分かります。世界第二の経済大国中国ですが、理財商品、不動産、株式、つい最近では鉄でさえバブルを引き起こしていました。

止めようがないレベルにまでバブルが発生して、崩壊して大惨事を引き起こすということになっていないためか、中国では比較的小さなバブルが発生し弾け、また発生します。性懲りもないとも言えますが、それだけ中国マネーの奥の深さを感じさせることでもあります。

統計的に正確に状況を把握するのは無理ですが、世界的に緩和マネーが溢れ、米国だけが逆の方向に舵をとろうとしている状況です。

よって米国の金利引き上げといったことが、世界の金融市場に大きな影響を与えやすい状況になっていると言えます。金利の引上げは6月は勿論、しばらくないとは思いますが。

いずれにしろ、上昇相場から天井期を支えた膨張マネーが限界に達している状況が見え、何かのきっかけでこれらの資金が株式市場から流出し暴落を引き起こすことはありえます。

あるいは下落(大きさによっては暴落)により資金流出が引き起こされるということもありえます。現在は保有株を減らしリスクを減じる時だと考えます。インド株は引き続き保有しますが、これは原則長期保有の予定です。

今まで、日本株を随分見送ってきました。日銀の異次元緩和のときなども日本株は天井期にあると考え、随分我慢してきました。それを考えるともう少しの我慢だと考えています。

勿論、暴落など発生しないというシナリオもありますが、その場合は日本株に投資対象を見つけることはできず、引き続き見送りということになります。

ただ、現在の日本株は値位置が悪くリスクのわりに、期待上昇率に乏しいという印象があります。つまり現在の株価では投資妙味に欠けるということです。

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