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不動産投資

最近の不動産投資推奨の風潮に一言  
なぜ不動産投資が必要か1 
世の中くだらない投資本が多すぎる 
危険な不動産投資成功談 
危険な不動産投資成功談2 
不動産を安く買うには 


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最近の不動産投資推奨の風潮に一言

最近の不動産投資に対する風潮には警戒せざるを得ないものがあります。

ネットや書籍、セミナー等で溢れているのは、高利回り築古地方物件か、フルローンRCマンション一棟かどちらかのパターンです。

両方とも注意すべき点がありますが、リスクが大きい点でより注意しなければならないのはフルローンRCマンション一棟の方です。

しかし平気でフルローンで億単位のRCを勧めるようなメール、セミナーがあって少々驚いています。

しかもフルローンで頭金がいらない(諸費用はまた別の話でしょうが)という話でありながら、
年収が1000万円以上、金融資産も何千万円以上が属性の要件であり、また初心者向けというような訳のわからない矛盾だらけのふれこみになっていたりします。

そもそも、年収が1000万円以上で金融資産も何千万円以上あるなら、もっと別の方法がありそうなものです。自分の属性は大事に利用しなければなりません。

こういうときのセミナー講師や著者が数年で何億の資産を築くことに成功したカリスマ大家とか有名ブロガーとかいうことなのですが、本当にどこまで信用していいのか微妙です。

例えば、こういった事を題材にして教材を製作販売したり、アフリエイトをしたら結構儲かることがあります。セミナー講師も単価あたりでみると結構な収入となるでしょう。

そして何よりこれらの収入が優れているのはリスクがない点です。大きなリスクを背負って眠れない夜を過ごすよりある意味、賢いやり方かもしれないわけです。

つまり、最初は確かに実績を作るために不動産投資をして、それなりに儲けたかもしれませんが、その後はあまり儲かっていないことに気づき、またリスクが大き過ぎることに愕然とした元不動産投資家が、安定に儲けるためこういったサイドビジネスに乗り出したのかもしれないのです。

また不動産業者と組んで物件を紹介するようなカリスマなんとかもいます。本当にいい物件なら自分で買えばいいのに、それをメールなんかで大量に紹介するわけです。

いい物件なので申込が殺到することが予想されるのでお早めにとかなんとか言ってです。

勿論買った後は自己責任です。こんな話を簡単に信用していいのでしょうか。

無論、こういった活動をなされている方にも、本当に立派な方や優れた方がいるのも事実です。

私が言いたいのは、鵜呑みにするなということです。はっきり言って、有名であろうとなかろうと本を何冊だしていようと、見ず知らずの人です。無条件に信用していいはずがありません。

とにかく必要なことはまず自分の頭で考えることです。他人の頭に頼ってはいけません。

しかし他人の頭を利用するのは大いにすべきです。これらの人が書いていること、言っていることをよく分析し自分の経験と合わせて深く洞察し自分なりの方法を作っていくことをお勧めします。

不動産投資は株式投資とはかなり異なり、入り口から出口までさまざまなプロセスで構成され、経験がものを言う世界です。(株式投資において必要な経験とはまた別の世界です)

物件の探し方、選び方、購入、融資、募集、管理、リフォーム、売却などさまざまなプロセスがありますからとりあえず一通り経験する必要があります。少なくとも経験がないと危険です。

にもかかわらず、セミナーや書籍、教材ビジネスに関わる人は初心者、まだ一件も不動産を買ったことのない人をひきつけようとする傾向も少なからずあるように思えます。

これは大変危険なことです。

何の経験もない人が、億単位の資金で10%程度のRCを30年のローンで買ってしまって本当に大丈夫なのでしょうか。

客付けは問題ないか?修繕コストは目先及び将来においてどの程度かかるのか?売却するときはどの程度で売れるのか?原状回復や家賃の延滞、その他の物件管理等、一度経験してしまえば十分なものも多いですが、それでも一度は経験しなければ分かりません。

それらがすべてきちんと解説されている不動産投資本があれば勿論良いのですが、残念ながらそういう書籍をみたことがありません。すべて、何かに偏って自分の経験を述べている本ばかりです。

実際、数年で何億もの資産(何億もの負債も所有)を築いたわけですから、数年の経験しかないわけです。

経験年数が長ければいいものでもありませんが、一サイクルの経験を保有し、失敗を経験しながら最終的に成功している人の意見が最も信頼できるのではないかと思います。

相場停滞時にすること

いやー。参りましたね。

中国株は低迷・停滞相場が続いています。

ここらで中国株をやめる人も多いのではないでしょうか。

確かに、毎日自分の持ち株を見ているともう2度と騰がらないのではないか、とかついつい考えてしまいますね。

私も中国株を全部売っぱらって、不動産に集中しようかなと時々考えたりもしますが、そのたびごとに冷静になるよう努め、投売りしないようにしています。

相場が悪いときは良い銘柄も悪い銘柄も売られるものです。

良い銘柄が売られるのは、相場が悪い時は景気も悪いので、一時的に業績が悪くなるからでしょうが、そんなものは一時的なことなので、良い銘柄については下がったところは安値を拾っておくべきです。

と言うのは簡単なのですが、その見極めが難点です。

つまり景気が悪くなり、株式相場も悪くなっているときには、良い企業といえども業績だけでなくさまざまな悪い点が露見しだすからです。

とするとこういう企業は本当に良い企業なのかどうかもう一度検討する必要も出てくるわけです。

そもそも本当に良い企業なら景気が少々減速しているからと言って、業績が悪化するものではないのかもしれません。

これはその企業の業種、構造にもよりますので一概に言えないところです。

しかしいずれにしろ成長株投資ですから、少々の波があったとしても基本的に右上がりで業績が伸びていく企業を対象とする必要があります。

現在は業績の良い銘柄もつられて売られている状況ですから、こういった銘柄こそ根気よく保有し続けなければいけないと思います。

さて、中国全通(0633)についてはpositive profit alert は出ませんでした。

いつ出るか分からないので出ないと決め付けることはできませんが、おそらく出ないだろうと私は見ています。

そうすると、2012年上半期の業績もたいしたものではないということが推測されます。

しかし今まで調べた範囲では、事業は順調に拡大しており、収益もかなり上がりそうな気配があるように思えて仕方ありません。

これをどう見たらいいか、正直なところ困っています。

いずれにしろ、8月下旬頃には上半期の業績が発表されるでしょうから、それを見ての判断ということになりそうです。

しかし、いつもの決算書だけでなく事業の進展具合と収益の内容を正確に教えてもらわないと、まともな判断ができません。

たいした業績がでないとなると私が間接的にでも調査してきた事実は何だったんだ、ということになりそうです。

それでも最低それなりの増益は期待できるでしょうし、財務内容や現金の積み上がり等から考えて現在の株価は安いことに変わりはありませんから、慌てて売る必要はないとは考えています。



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